2007年に起きたサブプライムローン問題や2008年のリーマンショックの不況を経て、不動産業界は活気を取り戻しています。しかし、東京オリンピック後に予想される不動産需要の変化への対応や、人口減少による新築一戸建てへの需要減少など、懸念点は複数存在するため、不動産業を営む経営者の方は対策を講じる必要があります。

そのような状況の中で、解決策のひとつとして注目されているのが「M&A(Mergers and Acquisitions)」です。株式や事業の譲渡をはじめ、会社同士が合併や提携をすることにより、資産の増加や販路の拡大、ブランドの強化が期待できます。
本記事では、不動産業界の歴史から現状まで、業界定義や今後の動向、譲渡企業・譲受企業から見たM&Aのメリットを解説していきます。

不動産業界の現状

2000年代の不動産業界は、社会の様々な問題により影響を受け続けてきました。ここでは大きく3つ取り上げます。まず、2005年に耐震偽装事件(構造計算書偽造問題)が発生しました。社内的に大きな問題となり、これにより建築確認審査が厳格化されました。

次に、2007年にはアメリカの高金利住宅ローンに端を発する「サブプライムローン問題」が発生し、日本経済にも大きな影響が及びました。

さらに2008年には、アメリカの投資銀行リーマン・ブラザーズ・ホールディングスが経営破綻して発生した世界的な金融危機「リーマンショック」(信用収縮と金融機関の融資の厳格化)が起こり、日本国内では中小から大企業、上場・未上場を問わず不動産業者の倒産が相次ぎました。

リーマンショック後に業界規模は縮小していきましたが、2012年には成長に転じ、少しずつ伸びを見せています。その理由の一つとして挙げられるのが、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックです。開催に先駆けて建築物への需要の拡大が見込めるため、全国で数箇所を国家戦略特区として指定し、容積率*1 などの規制緩和が行われました。
また、日本銀行のマイナス金利政策によって、住宅ローン金利が大きく値下がりすることになりました。そのため、不動産の購入・投資に対する需要が上がり、業界全体が上向きになっています。

*1.容積率:敷地面積に対する延べ床面積の割合

▷参考URL:国家戦略特区 – 首相官邸

業界定義

不動産業界は、土地や建物などにかかわる会社からなる業界で、不動産取引業(売買・代理・仲介)、不動産賃貸業、不動産管理業などで構成されています。

業界の中で大きく分類すると「開発・分譲」「流通」「賃貸」「管理」の4つに分けることができます。「開発・分譲」は商業施設やビル、マンション、リゾート施設など大規模な開発を行うデベロッパー(開発業者)が手がけ、「流通」は住宅販売会社がマンションや一戸建てなどの売買を行います。「賃貸」は不動産仲介会社・不動産屋が賃貸借の仲介を行い、「管理」は不動産物件を管理する管理会社、といったすみ分けです。

業界の流れとしては、建物・ビルを建築する総合建設企業(ゼネコン)が「設計・建設・施工」を担当し、できた建造物をデベロッパーやハウスメーカーなどが「販売」、もしくは不動産仲介会社・不動産屋が「賃貸」によって企業や個人といった不動産を希望する消費者に受け渡すという形です。

オリンピック特需や政府による支援はあるが、先細りが懸念されている

2008年のリーマンショック後には不動産市場が悪化し、新興デベロッパーなどの倒産が相次ぎました。その後、業界は再びゆるやかに成長に転じ、現在は東京オリンピックの特需や国家戦略特区による東京都心の大型再開発、東京都心部のオフィスビル開発などで市場が拡大しています。

また、住宅金融支援機構が提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の適用範囲拡大や、2019年の消費増税後の需要減少の対策として、「住宅ローン減税」が受けられる期間を現在の10年間から追加で3年間(計13年間)延長する方針など、政府・行政も取り組みを行うことで、受注が緩やかに増加しています。

しかし、日本全体で見ると人口の減少傾向は業界にとって大きな問題です。少子高齢化の影響により、戸建て、マンションにかかわらず分譲建売件数は減少傾向になっています。新築市場は将来的に市場縮小が見込まれているため、中古物件に力を入れていく必要があります。

今後の動向として2020年の東京オリンピックを境に、業界は縮小傾向になると見られます。この状況においてM&Aを通して業績改善を狙う場合、タイミングが重要になります。

不動産業界でM&Aが行われる背景

ここでは、譲渡企業と譲受企業の目線に分けて、M&Aを行うメリットを具体的に解説します。

譲渡企業

主なメリットとしては会社の存続、従業員の雇用、取引先との関係の継続、さらに雇用の承継により従業員の家族の生活も守られることが挙げられます。また、大手企業の傘下に入って子会社化した場合には、大手が持つノウハウや営業力、知名度・ブランドなどを活用し更なる業績の拡大を期待できるというメリットもあります。

M&Aには複数の手法がありますが、オーナーのみを交代する手法である「株式譲渡」という手法が一般的です。さらに、一部の資産のみ譲渡することで対価を得て、事業を継続することも可能です。これは特定の資産のみ譲渡する「事業譲渡」という手法により可能です。

▷関連記事:株式譲渡とは?中小企業のM&Aで最も活用される手法のメリットや手続き、事前に確認しておくべき注意点を徹底解説
▷関連記事:M&Aの事業譲渡とは?株式譲渡や会社分割との違いからメリット・デメリットまで解説

譲受企業

人口減少が著しい日本において、地道に販路を広げていくのは非常に難しい状況です。M&Aによって経営基盤の強化、新規ネットワーク獲得、スケールメリットを得ることができます。

さらに、優秀な人材や譲渡企業の販路を得て事業の拡大化を図ることや、賃貸から管理への拡大などの同業他分野への進出を目指したり、事業を広げる余地のある地域への進出(地域補完)などが可能です。M&Aによって力を集約することで、人口減少に対応することは有効な戦略と言えます。

具体的な事例として、2013年11月に大手不動産企業である一建設株式会社、株式会社飯田産業、株式会社東栄住宅、タクトホーム株式会社、株式会社アーネストワン、アイディホーム株式会社の計6社が株式移転を行い飯田グループホールディングス株式会社を設立しました。

これらの6社は大手のいわゆるパワービルダー(建売住宅を低価格で売る地域密着型の住宅会社)であり、知名度が高く売上も大きい会社でした。多くの業界を見ても、6社もの会社が統合する事例はほとんど見られないため、不動産業界における業界再編の最たる例と言っても過言ではないでしょう。

まとめ

不動産業界は2000年代には耐震偽装問題やサブプライムローン、リーマンショックにより業績を落としました。それに対して、東京オリンピックの特需やマイナス金利などの国策的なサポートによる成長、そして今後の人口減少に伴い予想される業界全体の縮小。これが不動産業界のここ15年ほどの流れです。

市場規模が縮小すると、大手企業であっても業績は伸びにくくなります。そのため、業績の拡大を狙ったM&Aは活発に行われています。市場が好況な今がM&Aを行うべきタイミングです。不動産業界におけるM&Aは法律の仕組みが複雑ですので、手続きなどに不安がある場合には無理に自社で進めず、弊社M&Aアドバイザーまでご相談ください。